72837982_2761120897285595_2460430246680199168_n

octubre 27, 2019
by Cámara de la Propiedad Horizontal de la Provincia de Córdoba
0 comments

PARA PROFESIONALES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Organizado por Confines y la CAPH, se realizó el “Encuentro pensado para profesionales de la propiedad horizontal”, durante el cual expusieron sucesivamente Oscar Blanco, sobre “cómo optimizar la cobertura de seguros”, y Fernando Pastorino, acerca de “la seguridad contra incendios en edificios – Certificado final de bomberos”.
73124915_2761122550618763_7908331988023508992_n

La capacitación tuvo lugar en la sala mayor de la Cámara de al Propiedad Horizontal de Córdoba, como parte de las actividades de extensión institucional que lleva adelante la entidad.
73029092_2761123113952040_3074588962027732992_n

Blanco es integrante de la Asociación de Productores Asesores de Seguros de Córdoba (Apas) y Fernando Pastorino es titular de la empresa Pastorino S.R.L. – Seguridad contra incendios.
73072811_2761124627285222_7557643677762322432_n72468014_2761165717281113_8387737624877465600_n

71550128_2703005483097137_1755135061205712896_n

octubre 27, 2019
by Cámara de la Propiedad Horizontal de la Provincia de Córdoba
0 comments

DE LA ASAMBLEA EN PROPIEDAD HORIZONTAL

La Asamblea, junto con el Consejo de Propietarios y el Administrador, es uno de los órganos fundamentales de la propiedad horizontal, de acuerdo con el artículo 2.044 del Código Civil y Comercial de la Nación, vigente desde agosto de 2015. Pero, en concreto, ¿qué hace una Asamblea? Según nos enseña la ley, puede resolver en las siguientes cuestiones:

a) las que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;

b) las atribuidas al administrador o al Consejo de Propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de estos o por quien representa el 5 por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;

c) sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;

d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del Consejo de Propietarios, si lo hubiere.

Esto no significa que una Asamblea no pueda tratar otros asuntos; de hecho, los órdenes del día pueden diseñarse en cada Asamblea.

(Dr. Martín Lermer).

71817389_2713647148699637_7836215840696434688_n

octubre 27, 2019
by Cámara de la Propiedad Horizontal de la Provincia de Córdoba
0 comments

DE LAS DEUDAS POR EXPENSAS INCOBRABLES

El consorcio de propietarios de un edificio de Caballito no podrá recuperar dos años y medio de deuda de expensas acumulada por una de las vecinas. Perdió la chance de efectuar reclamo alguno. La Justicia rechazó la demanda de cobro por meses impagos desde enero de 2014 a julio de 2016 inclusive. Para ello se basó en el Código Civil y Comercial de la Nación que entró en vigencia el 1° de agosto de 2015.

Desde entonces se redujo a dos años el plazo de prescripción para las deudas por las llamadas “obligaciones de ejecución periódica”, entre ellas expensas en edificios, condominios y barrios privados.

La norma cumplió hace rato más de dos años y sus efectos alcanzan a muchas sentencias y frustran intentos de los consorcios por cobrar a sus morosos, sino se actúa con celeridad.

En este caso donde se explicó en detalle por qué paso lo que pasó, la Cámara Civil declaró prescripta la deuda de la copropietaria que estuvo años sin pagar. Tampoco, obviamente, podrá ejecutarse su propiedad por los meses reclamados. Es decir,los demás vecinos no podrán recuperar nada.

Esto ocurrió porque “al tiempo de promoverse el reclamo de la deuda”, 13 de septiembre de 2018, “ya se encontraba cumplido el plazo de dos años que prevé el nuevo Código Civil y Comercial, que entró en vigor el 1° de agosto de 2015″, resolvió el Tribunal de Apelaciones que ratificó una sentencia de primera instancia.

El consorcio recurrió a la Justicia primero por una deuda correspondiente a otro período y obtuvo fallo favorable. Pero luego amplió esa demanda a nuevos meses de expensas impagas y se topó con la prescripción.

En vano intentó que se aplicara el anterior Código.

Esas deudas hasta julio de 2016 “se encuentran prescriptas a la fecha de ampliación de la ejecución, de acuerdo a las normas citadas, al haber transcurrido dos años desde que comenzó a regir la nueva normativa”, replicó la Cámara.

“Es menester recordar que el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación expresamente prevé en su artículo 2537 que los plazos de prescripción en curso al momento de entrada en vigencia de una nueva ley se rigen por la ley anterior”, se sostuvo en el fallo.

Pero si por esa ley “se requiere mayor tiempo que el que fijan las nuevas, quedan cumplidos una vez que transcurra el tiempo designado por las nuevas leyes, contado desde el día de su vigencia, excepto que el plazo fijado por la ley antigua finalice antes que el nuevo plazo contado a partir de la vigencia de la nueva ley”, explicaron las juezas de la Cámara Civil Alicia Verón, Mariel Scolarici y Patricia Barbieri.

El consorcio argumentó sin éxito que, al instrumentarse “lisa y llanamente la nueva ley, se ejerció una aplicación retroactiva no contemplada, contraria a lo establecido” en esa legislación.

(Fuente: iprofesional.com).

70590502_2690560257674993_114610669717815296_n

septiembre 23, 2019
by Cámara de la Propiedad Horizontal de la Provincia de Córdoba
0 comments

NUEVOS DIRECTIVOS DE FAPHRA: CON SENTIDO FEDERAL…

El titular de la CAPH, Juan Carlos Brembilla, integrará como vicepresidente 3ro. el flamante Consejo Directivo de la Federación de Cámaras y Asociaciones de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina (FAPHRA), cuyas nuevas autoridades fueron elegidas por unanimidad durante la Asamblea Extraordinaria realizada el viernes 20 en la ciudad autónoma de Buenos Aires. La entidad será por presidida por Daniel Roberto Tocco, de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, en tanto que las vicepresidencias 1ra. y 2da. serán ocupadas, respectivamente, por Adolfo Jäger, de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Santa Fe (2° Circunscripción) y Carlos Alberto Trayan, de la Cámara de Administradores de Consorcios y Propiedades de Tucumán.

Ariel Adelmo Coppari (Cámara de Administradores de Consorcios de La Plata) será secretario.

El Consejo Directivo se completa de la siguiente manera:

- Prosecretario: Daniel Domingo Defrancesco (Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires).
- Tesorero: Mario Guillermo Mazzini (Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias).
- Protesorero: Daniel Alejandro Echeverría (Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires).
- 1° Vocal titular: Adriana Blanca Maurizzi (Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de Bahía Blanca y Zona).
- 2° Vocal titular: Noemí Nélida Galussio (Cámara de la Propiedad Horizontal de Santa Fe – 2° Circunscripción).
- 3° Vocal titular: Susana Inés Quiroga (Cámara de Administradores de Consorcios y Propiedades de Tucumán).
- 1° Vocal suplente: Armando Roque Caputo (Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias).
- 2° Vocal suplente: Sebastián Julio Isaac Líbano (Cámara de Administradores de Consorcios de La Plata).

La Comisión Revisora de Cuentas estará integrada por Arcángel Ibáñez Díaz (1° titular, de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Santa Fe – 2° Circunscripción); Guillermo Ernesto Isla Vieyra (2° titular, de la Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de Bahía Blanca y Zona), y Carlo Alberto Ieno (1° suplente, de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba).

Durante el encuentro institucional, se efectuó una mención de reconocimiento “por su gestión y colaboración” al expresidente de la Federación, Alejandro Pani, y al exsecretario, Miguel Angel Summa.

Los nuevos delegados de las entidades asociadas deberán presentar copia del acta de Asamblea o de la Comisión Directiva en que sean designados para esa función, de acuerdo con el artículo 12 del Estatuto.

Los integrantes del Consejo Directivo de FAPHRA se reunirán nuevamente en noviembre próximo, en oportunidad del 3er. Congreso Latinoamericano de la Propiedad Horizontal, organizado por la Cámara Argentina y que se desarrollará durante los días 11 y 12 en la CABA.

71205257_2683426305055055_4323324181916680192_n

septiembre 23, 2019
by Cámara de la Propiedad Horizontal de la Provincia de Córdoba
0 comments

BASES Y ACTUALIZACIONES EN PROPIEDAD HORIZONTAL

Los administradores de consorcios Sebastián Viqueira y Carlo Ieno expusieron acerca de las “bases y actualizaciones en propiedad horizontal”. Tal fue, precisamente, el tema propuesto durante la Jornada para profesionales “Connectate Propiedad Horizontal”, que organizó la Administración Cabrera & Medina y que tuvo lugar en una sala del diario La Voz del Interior, con la participación del responsable del portal de Clasificados, Lucas Delgado.
70978485_2683426601721692_2073100556804554752_n

Viqueira (vicepresidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal, y Ieno (integrante del Consejo Directivo de la CAPH, desgranaron respectivamente su conocimiento y experiencia en la materia, particularizando las características de la vida consorcial en las actuales circunstancias, así como también los desafíos profesionales de los administradores en términos de gestión.
70998286_2683428215054864_1461766890555703296_n

67983227_2609920899072263_1936566557236789248_n

septiembre 23, 2019
by Cámara de la Propiedad Horizontal de la Provincia de Córdoba
0 comments

DE LAS PARTES COMUNES

¿Cómo saber qué es una parte “común” en un consorcio? Más allá de la definición que puede surgir de cada Reglamento de Propiedad de cada PH, lo cierto es que el Código Civil y Comercial de la Nación nos da una pauta al determinar en los artículos 2.040, 2.041 y 2.042 a los distintos tipos de partes comunes.

Una interesante incorporación de este código es la identificación concreta de las partes “necesariamente comunes” de un edificio; las que define como:

a) el terreno;

b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a estas con el exterior;

c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;

d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;

e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;

f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;

g) la vivienda para alojamiento del encargado;

h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;

i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;

j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;

k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;

l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo, por lo que pueden existir otras partes comunes necesarias en particular.

(Dr. Martín Lermer).

68943901_2621432644587755_5081534463989514240_n

septiembre 23, 2019
by Cámara de la Propiedad Horizontal de la Provincia de Córdoba
0 comments

PROCEDIMIENTOS PARA GARANTIZAR CONDICIONES SEGURAS DEL SERVICIO DE GAS EN EDIFICIOS

Para no exponer a los edificios al riesgo de que Ecogás decida el corte de suministro alegando supuestas irregularidades, los administradores de consorcios deben acreditar las constancias sobre la seguridad en el servicio. De acuerdo con el procedimiento estipulado por el ente distribuidor, los pasos a seguir para cumplir con los requisitos a ese respecto son los siguientes:

* Los administradores deben encargarse, por lo pronto, de encomendar a un gasista matriculado que verifique sobre las partes comunes la ventilación, la regulación y los medidores.

* Tras ese trámite, deben presentar el denominado “PIG” (Proyecto de instalación de gas – formulario 8614), firmado por el administrador y suscrito por el gasista interviniente, en que se acredite que no se registran pérdidas o fugas ni condiciones inseguras en las instalaciones, garantizando fehacientemente que no hay riesgo alguno para las personas.

* En el PIG debe constar también que el gasista matriculado trabaja en la readecuación de las partes comunes. Entonces -aclararon-, se puede solicitar un plazo prudencial, según la naturaleza de los trabajos que deba realizar, que se extiende entre 60 y hasta 90 días.

* Si no hubiera pérdidas, no se requiere la prueba de hermeticidad, que el administrador, sin embargo, podría solicitar por su cuenta para mayor tranquilidad.

* Terminada la readecuación, el administrador debe pedir la inspección. Si verificara algo fuera de norma, debe solicitar una inspección de Ecogas y pedir tiempo para regularizar.

* Si el administrador quisiera realizar la readecuación de manera voluntaria y pedir la inspección de Ecogas, deberá presentar, como documentación inexcusable, el PIG, el CTT (Comprobante de Trabajo Terminado) y el plazo estimado de los trabajos.

manager is angry at a colleague due to poor document

agosto 28, 2019
by Cámara de la Propiedad Horizontal de la Provincia de Córdoba
0 comments

DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

¿Qué es el reglamento de Propiedad Horizontal? Antes llamado “Reglamento de Co-propiedad”, nuestro Código Civil y Comercial de la Nación le otorga vital importancia en la vida consorcial. El art. 2.038 establece que es “obligatorio”, que debe estar confeccionado en escritura pública e inscripto en el registro inmobiliario respectivo. Una novedad interesante de la reforma que se analiza es que se define al Reglamento como parte integrante del título de cada unidad funcional; por lo que tanto, los consorcistas no podrán excusarse en el cumplimiento de alguna obligación, aduciendo desconocimiento.

Si bien no dice nada el CCCN, muchas voces extienden esto último a los contratos de locación, en que un inquilino necesita conocer las normas y pautas básicas del lugar donde se domicilia.

QUÉ DEBE CONTENER…

¿Qué debe contener un Reglamento de Propiedad Horizontal?

Con carácter de obligatorio, el art. 2.056 del CCCN establece los elementos básicos que un Reglamento debe contener.

Estos elementos no son únicos, sino obligatorios; por sobre ellos, no hay límite. Así, este artículo obliga a que un Reglamento contenga mínimamente:

a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.

(Dr. Martín Lermer).

62310693_2483887381675616_1281606262462611456_n

agosto 26, 2019
by Cámara de la Propiedad Horizontal de la Provincia de Córdoba
0 comments

LA ADMINISTRACIÓN DE CONSORCIOS, DESDE UNA PERSPECTIVA FEDERAL

El presidente de la CAPH, Juan Carlos Brembilla, mantuvo sendos encuentros con directivos de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHAI) y de la entidad que nuclea a los administradores de consorcios de La Plata, para analizar -con sentido federal- las perspectivas del sector en la actual situación socioeconómica del país.
62552485_2483887941675560_5013986053036441600_n
En la sede de la CAPHAI, Brembilla se reunió con su vicepresidente 1ro., Miguel Angel Summa, y el gerente, Ricardo Portalecki. En la Cámara de Administradores de Consorcios de la Plata, intercambió opiniones con su titular, Nicolás Juárez Ocampo, y los directivos Ariel Coppari y Sebastián Líbano.
62258274_2483888135008874_3022127753278259200_n
Ambos cónclaves sirvieron para analizar en conjunto y de modo circunstanciado las condiciones para el ejercicio idóneo y responsable de la administración de inmuebles de PH, los proyectos de colegiación profesional, los objetivos relacionados con la Federación Argentina de Cámaras de la Propiedad Horizontal de la República Argentina (FAPHRA), de modo de afianzar su representatividad en las gestiones que le conciernen, y la relevancia de la capacitación para jerarquizar la actividad.
62897832_2483888411675513_8802174794683383808_n
Colegas de ámbitos diferentes y realidades ciertamente dispares, los directivos de las tres entidades, sin embargo, coincidieron en observar problemas en común y acordaron criterios para llevar adelante acciones programáticas en procura de soluciones, con la convicción de agregar valor a la profesión y el propósito de asegurar la calidad de vida consorcial.

59922132_2425440800853608_8436164420521951232_n

agosto 26, 2019
by Cámara de la Propiedad Horizontal de la Provincia de Córdoba
0 comments

POR ELEVADOS COSTOS DE MANTENIMIENTO, SE PIERDE CALIDAD DE VIDA EN LOS EDIFICIOS

El incremento en los costos de mantenimiento de los edificios de departamentos de la ciudad de Córdoba viene empujando al alza el valor de las expensas, lo que se traduce por estos días en un crecimiento de la morosidad y de los conflictos entre los consorcistas.

Así lo aseguró en diálogo con La Voz, Sebastián Viqueira, vicepresidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba, quien aseguró que por esta situación muchos administradores de edificios están prácticamente “desbordados”. Según datos de la entidad, la mayoría de los edificios incrementaron el valor de las expensas en el último año entre un 30 y un 40 por ciento, lo que impacta de manera directa sobre las economías domésticas de las familias que habitan en las torres de departamentos.

“Los costos de mantenimiento de los edificios suben de manera permanente. Desde los salarios de los encargados, pasando por la suba de los servicios públicos, como la luz o el agua, hasta el costo de mantenimiento de los ascensores. Todo sigue aumentando, y muchos edificios están con sus cuentas en rojo”, aseguró Viqueira, quien no dudó en calificar la actual situación como “crítica”.

Hasta hace un año, las administraciones de los edificios solían actualizar el valor de las expensas cada tres o cuatro meses. Pero desde hace un tiempo se ven obligadas a ajustar las boletas mensualmente, de modo que los ingresos no queden desfasadas con respecto a los constantes incrementos en los costos.

De esta manera, y aunque la realidad de cada edificio es diferente, los gastos comunes que deben pagar los propietarios o inquilinos varía entre los 2.000 y los 4.500 pesos, dependiendo del tamaño del departamento, de la cantidad de unidades habitacionales y del tipo de servicios que tenga la torre.

“Hoy, entre el 90 y el 95 por ciento de lo recaudado por expensas se debe destinar a cubrir los costos fijos de los edificios, sin que quede prácticamente nada para inversiones o contingencias”, explicaron desde la cámara.

En este marco, los consorcios vienen desde hace meses en un plan de achique de costos, que no obstante tiene sus límites. Por caso, cuando un encargado deja de trabajar –ya sea por jubilación o desvinculación–, es reemplazado por otro pero con un contrato por menos horas. También se vienen recortando las horas de los servicios de vigilancia, y se aplazan hasta nuevos aviso tareas de mantenimiento general de los edificios, como pintura o reparación de terrazas o palieres.

“Lamentablemente, lo que se está perdiendo es calidad de vida los vecinos que viven en los edificios”, entendió Viqueira.

Según datos de la Cámara de la Propiedad Horizontal, en toda la ciudad de Córdoba hay unos 5.000 edificios, la mayoría de los cuales funcionan con algún tipo de régimen de gastos comunes.

MORAS Y PELEAS

Como consecuencia de la suba en los gastos comunes, el retraso en los pagos por parte de los consorcistas viene en aumento. Según Viqueira, la mora ronda actualmente entre el 12 y el 15 por ciento, cuando históricamente no superaba el ocho por ciento de las unidades habitacionales de un edificio.

“La mora todavía no es un problema crítico, pero es cierto que se ha agravado notablemente. Por ahora, es una mora corriente, de entre dos y cuatro meses, aunque los casos que necesitan ser judicializados están en aumento”, aseguran los administradores.

Frente a este escenario, los administradores aseguran que los conflictos están a la orden del día en los edificios. Es que cualquier gasto extra que deba realizar un consorcio debe financiarse con expensas extraordinarias, y no todos los propietarios quieren o están en condiciones de hacerlo. Para decidirlo, por lo general los administradores convocan a asambleas, en las que las discusiones y peleas por estas cuestiones están a la orden del día.

(Texto: nota de Gabriel Esbry – La Voz del Interior).